Ársapkát húzott az Otthon Start Program a lakáspiacra, pontosabban azokra az ingatlanokra, amiket 2025 szeptembere óta fix 3 százalékos hitellel és akár 10 százalék önerővel lehet megvásárolni. Az első lakásvásárlóknak meghirdetett támogatott hitelkonstrukció - ami bizonyos feltételek mellett a második ingatlan megvételéhez is igényelhető - azonban első körben nem megállította, hanem gerjesztette az áremelkedést.
Minden, ami a maximumként meghatározott 1,5 millió forintos négyzetméterár, és lakások esetében a 100 millió forintos, családi házaknál 150 milliós vételár alatt volt, a vásárlói roham nyomán ugyanis tempós áremelkedésbe kezdett. Mármint újabban, hiszen a tavalyi év elején a készpénzzel piacra lépő rekord kamatokkal kipárnázott állampapíros befektetők miatt már volt egy árrobbanás.
Így érkezett el a magyar lakáspiac, élén a budapesti ingatlan állománnyal oda, hogy a túlárazottság mértéke a 25 százalékot is elérhette, az áremelkedés pedig év/év alapon 20 százalék fölötti volt. Minden annyit ér, amennyiért el lehet adni - mondják, és az még a tapasztalt ingatlanközvetítőket is meglepte, hogy milyen magas árat fizettek hirtelen a vevők egy-egy lakásért. Nem véletlenül sietett, aki csak tudott, hiszen hétről-hétre árazták át a lakásokat, mindenekelőtt a paneleket.
Meg is érkeztünk a magyar lakásvásárlók kedvencéhez, a lakótelepi lakásokhoz. Ami a panel piacon történik, az finoman szólva sem mindennapi: helyenként már többe kerül egy lakótelepi lakás, mint a környékbeli téglák. Erre az ingatlan.com elemzésében egyenesen úgy fogalmazott: kettélszakadhat a fővárosi panelpiac.
No, nem magától, hanem az Otthon Start Program kompatibilis fejlesztésektől, amelyek 1,5 milliós négyzetméteráron hoznak piacra újépítésű lakásokat. Ezekből állítólag már nagyon sok van a csőben, azaz minimum tervasztalon, ahonnan hamarosan akár már meg is lehet vásárolni. Egy ilyen beharangozott újlakás kínálati cunami foghatja ki a szelet a panelár robbanásból, aminek nyomán három fővárosi kerületben, a „veszélyeztetett” zónába sorolt XI., XIII., XIV. kerületben a használt panelek árai négyzetméterenként már most elérik az 1,33-1,46 millió forintos szintet.
Ha az új építésű, energiatakarékos lakások ára már alig haladja meg a használt panelekét, a vevők átpártolhatnak az új projektekhez - prognosztizálják a szakértők. Budapesten a panellakások medián négyzetméterára 1,25 millió forint volt, árelőnyük 21 százalékos, ami magyarázat a népszerűségre.
Ugyanakkor logikus fejlemény, hogy ha minimalizálódik a különbség a régi és a modern új lakások között, akkor sokaknak megéri már némi ráfizetéssel több szintet lépni. Az elszaladt felújítási költségek ismeretében érhető az is, hogy az érdeklődők egyre inkább elfordulnak azoktól a lakásoktól, amelyek korszerűsítésre szorulnak. A panelek ezen a téren is jól állnak, mert könnyen, gyorsan felújíthatók.
Vevőknek jó tanács: komoly árengedményeket lehet elérni az energetikai tanúsítvánnyal, ami hitelesen tükrözi a várható rezsi és a felújítási költség nagyságát. Az eladóknak pedig éppen ezért mostmár igazán megéri eladás előtt korszerűsíteni a lakást, azaz rákölteni valamennyit, aminek akár a többszörösét is behozhatja a magasabb eladási ár.
Nem is szólva az időbeli előnyről - a bővülő kínálat és a szolidabb kereslet miatt ugyanis hosszabb ideig lehetnek piacon az eladásra kínált ingatlanok, a verseny a kínálati oldalon erősödik most. Könnyebb és gyorsabb lesz eladni a felújított, korszerű lakásokat, amelyekből ráadásul nagyon kevés van piacon, köszönhetően az elmúlt években egyre csökkenő lakásépítéseknek.
Nagyon kevés új lakás épült az elmúlt évtizedekben, és még mindig évről-évre csökkenő átadási volument jelez a statisztika. A KSH 2025. évi adatai szerint a használatbavételi engedélyek száma 9,3 százalékkal csökkent, vagyis az egy évvel korábbinál is kevesebb, alig több mint 12 ezer új lakás készült el.
Budapest dominanciája kissé mérséklődött, de továbbra is itt épült fel az új lakások közel egyharmada. Az építkezési láz a községekben esett vissza a legkevésbé, tavaly csak 6,6 százalékkal, a megyeszékhelyeken 26 százalékkal, a fővárosban 14 százalékkal kevesebb lakóingatlant adtak át.
Szerkezeti problémákat mutat, hogy a lakásépítés területi koncentrációja a fővároson belül is erős, a KSH adatai szerint a Budapesten tavaly átadott 3949 új lakás 62 százaléka négy kerületben épült fel: a XIII. kerületben 732, a IX. kerületben 636, a VIII. kerületben 631, a XI. kerületben pedig 458 új lakást vettek használatba.
A rendkívül lassan mozduló ingatlanpiacon a csökkenő kész lakásszám még a 2023-as rekord inflációs mélypont áthúzódó hatása, de a 37 százalékkal megugrott építési engedély és egyszerű bejelentés már azt mutatja, hogy láthatóan hatottak a támogatások. Mindenekelőtt az Otthon Start Program olcsó hitele és a Lakhatási Tőkeprogram, ami a legalább 250 lakásos, 70 százalékban Otthon Start Kompatibilis lakásokat magukban foglaló lakótelepek fejlesztőit segíti.
A fejlesztői aktivitás növekedése már látható, az OTP Csoport adatai szerint 2024-ben összesen 29 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 21 volt 100 lakásosnál nagyobb, tavaly már 55 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 39 éri el a 100 lakásos méretet.
A vállalkozói lakásépítés felpörgésével párhuzamosan 38 százalékról 36 százalékra csökkent a természetes személyek által, praktikusan saját célra épített lakások, jobbára családi házak aránya. Újdonság, hogy egyre több építkező dönt a készházas technológia mellett, amely a hagyományos építési móddal szemben - országrésztől - függően 10–20 százalékos árelőnyt kínál. A kulcsrakész könnyűszerkezetes lakóházak nettó négyzetméterára az év első hónapjaiban 700–850 ezer forint között alakult. Ugyanakkor pénzügyi kockázatot jelent, hogy a piacon megjelenő előregyártott termékek nem mindegyike minősül valódi, hitelezhető ingatlannak - érdemes a kategóriákkal és a védjegyekkel tisztában lenni.
Nagy kérdés és sötét árnyékot vet az építőiparra újabban, hogy az öbölháború hogyan írja majd át a forgatókönyveket, miután a kőolaj alapú építési termékek ára akár 20–40 százalékkal is emelkedhet - kongatta meg a vészharangot az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége.
A közel-keleti konfliktus miatt ugyanis az egekbe szökött az olaj és a gáz ára, az újabb háború a szigetelőanyagok és más alapanyagok drágulásán keresztül az idei évre kalkulált 5-6 százalékos költségnövekedésnél jóval nagyobbat hozhat az építőiparban. Az iráni rezsim megdöntését célzó bombák még nem hozták el a várt eredményt, ellenben kiszámíthatatlan energiaár szintekhez vezettek a Hormuzi szoros lezárása nyomán.
Nem könnyű év az idei, bár a tavalyi hektikus után lassuló áremelkedést és kiszámíthatóbb keresletet vizionáltak az ingatlanforgalmazók, a magyar lakáspiacra az országgyűlési választások is hatással vannak és voltak. Nem mindenki biztos például az Otthon Start Program folytatásában és fenntarthatóságában, ezért aki eddig nem tette, csak tervezte, most többségében lépett. Ez újabb keresleti hullámot hozott az előző évihez képest jóval szerényebb forgalommal startolt piacon - jelezte évindító tájékoztatóján az OTP Csoport.
Budapesten a lakások átlagos négyzetméterára 1,2 millió forint körül alakult tavaly, így egy átlagos, 50 négyzetméteres lakás ára ma már jellemzően 60–70 millió forint. Bár a következő időszakban lassuló árnövekedést várnak, a bérleti díjak is stagnálnak, sőt, csökkenésre is van már példa, ami mérséklődő hozamokat ígér.
Miután a korábban lakást vásárló bérbeadók az ingatlan értéknövekedésével önmagában is jól jártak, ha lassul az áremelkedés, a most piacra lépőknek a megdermedő bérleti díjakkal együtt már nem igazán jön ki a matek. Tavaly 5 százalékos volt a drágulás a Balla Ingatlan közlése szerint - ami nem túl impozáns, és az idei évre sem várható ennél nagyobb mértékű albérleti díjemelkedés. Ez az ingatlanpiacról más, jobban jövedelmező területekre irányíthatja a helyét kereső pénzeket.
“Küzdelmes időszakban van az albérletpiac, mivel az Otthon Start Program folyamatosan kiszívja onnan a keresletet - fogalmazta meg Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Rámutatott, hogy ez különösen Budapesten látványos, ahol az elmúlt hat hónapból négyben csökkentek a bérleti díjak havi összevetésben.
A befektetők számára új piacot nyitott, hogy a vevők egyre inkább a felújított lakásokat keresik. A felújítandó ingatlanok piacát emiatt a befektetők uralják - összegezte a helyzetet a Duna House. Adataik szerint Budapesten minden második ilyen lakást profi vásárlók vesznek meg, majd felújítás után jelentős haszonnal értékesítik. A nagy kereslet miatt a fővárosban a rosszabb állapotú ingatlanokért is átlagosan egymillió forint feletti négyzetméterárat kell fizetni.
Jelentős értéknövekedést könyvelhettek el a tavaly sikeres tranzakciót bonyolító eladók, akik az Otthon Startos vevői rohamot meglovagolták. A használt lakások ára Budapesten - úgymond - rászaladt az újépítésűekre, a kettő közötti különbség soha nem látott mértékben csökkent. Ilyen könnyen átlépni még nem lehetett használt lakásból új lakásba, a különleges lehetőséget azonban nem mindenki ismerte fel.
Érdekes, hogy a használt társasházi lakások kínálata viszont néhány hónappal később, vagyis most duzzadt fel - az ingatlan.com adatai szerint februárban Budapesten 53 százalékkal, a vármegyeszékhelyeken pedig 46 százalékkal több használt társasházi lakást hirdetnek, mint egy évvel ezelőtt.
A piaci adatok egyértelműen mutatják: aki most lép, az még kedvezőbb áron juthat lakáshoz. A támogatott hitelek és a bővülő, friss kínálat mellett a jelenlegi árak a holnapihoz képest jóval vonzóbbak, így ma vásárolni nemcsak ésszerű, hanem anyagilag is előnyösebb, mielőtt az árak újabb hullámban emelkednének.
